재건축과 재개발 차이를 정확히 알아보자

재건축과 재개발 차이에 대한 정보를 찾고 있나요? 용어가 생소해 헷갈릴 수도 있는데 부동산, 경매, 공매를 공부하신다면 이 글을 통해 재건축과 재개발에 대한 차이점을 정확히 알 수 있을 것입니다. 지금 바로 재건축과 재개발 차이점을 확인하세요.

 

1. 재건축이란 무엇인가?

노후가 된 건물이나 불량인 건물을 철거 후 주택만 새롭게 이쁘게 짓기로 한 것을 말합니다.

 

재건축 전후 비교 사진

 

재건축은 기존의 낡은 아파트나 연립주택지구를 허물고 다시 짓는 것입니다. 주택건설 촉진법에 근거한 것으로 노후·불량주택을 철거하고, 그 철거한 대지 위에 신규 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립해 자율적으로 주택을 건설하는 사업입니다.

 

재건축의 대상은 기본적으로 노후·불량주택으로서 공동주택을 원칙으로 하나 예외적으로 단독주택도 대상에 포함하고 있습니다. 공동주택이나 단독주택을 대상으로 재건축사업을 하고자 하는 경우는 300세대 이상(단독주택은 200호 이상) 또는 그 부지면적이 1만m2 이상이어야 하며, 안전진단 실시 결과 2/3 이상의 주택이나 주택단지가 재건축 판단을 받은 지역(단독주택은 노후·불량 건축물이 해당 지역 안의 건축물 수의 2/3 이상인 지역)이어야 한다.

 

재건축의 경우 안전진단 필수입니다. 주택의 노후·불량 정도에 따라 구조의 안전성 여부, 보수비용 및 주변여건 등을 조사해 재건축 가능 여부를 판단하는 작업입니다. 재건축 추진 조합 측이 해당 시장이나 군수, 자치구청장 등에게 신청하며 신청을 받은 자치단체장은 안전진단을 실시할 기관을 지정해야 하며, 이때 지정된 기관은 건물의 안전진단을 실시하고 이를 토대로 재건축 가능 여부를 판단합니다.

 

 

2. 재개발이란 무엇인가?

낙후된 정비기간 시설과 좋지 않은 낡은 주택을 새롭게 신축하여 주거환경 및 도시경관을 재정비하는 사업입니다.

 

재개발 전후 비교 사진

 

주거환경이 낙후된 지역에 도로·상하수도, 도시가스 등의 기반시설을 새로 정비하고 주택을 신축함으로써 주거환경 및 도시경관을 재정비하는 사업을 말한다. 재개발의 경우에는 공공사업의 성격을 띠고 있다는 점에서 민간 주택사업의 성격이 짙은 재건축과 다릅니다. 또한 기존 주택 세입자 처리와 관련해 재개발은 공공임대주택을 공급하거나 공급 자격이 없는 세입자에게 3개월분의 주거대책비를 지급하도록 되어 있으나, 재건축은 당사자 간의 주택 임대차 계약에 따라 개별적으로 처리하게 됩니다.

 

건물뿐만 아니라 땅을 파서 상수도를 묻고 도로까지 정비하는 다양한 인프라를 새롭게 개선시키는 것으로 방식이 좀 다를 뿐이지 일반적으로 도시의 주거환경에 대해서 새롭게 정비를 해간다는 점에서는 비슷한 면도 있습니다. 

 

 

3. 재건축과 재개발 비교

 

구분	재건축	재개발
목적 및 대상	정비기반시설은 양호하나 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역 - 공동주택	정비기반시설이 열악하고 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역 - 단독밀집
조합원자격	건축물 및 토지의 소유자 (조합설립에 동의한 자에 한함)	건축물 또는 토지 소유자 및 지상권자 (조합설립에 동의하지 아니한자도 포함)
안전진단	필수(단독주택재건축 제외)	없음
조합설립(인가사항)	전체 서유자3/4 이상 및 토지면적 3/4이상 (동별 소유자 1/2 이상)	토지등 소유자의 3/4 및 토지면적1/2 이상의 동의
세입자대책	없음	주거대책비 또는 임대아파트 공급
임대주택	없음(단, 소형주택은 있음)	있음
토지의 수용(미동의자의 처리)	매도 청구권	토지 수용 가능

 

재건축과 재개발의 차이를 쉽게 알 수 있는 것 중 하나는 화재 발생 시 소방차가 구역 내에 쉽게 들어갈 수 있는지 여부를 확인하시면 됩니다. 쉽게 들어갈 수 없다면 재개발이 필요하다는 것입니다.