부동산 재건축과 재개발 용어 정리

재건축이나 재개발에 사용하는 용어에 대한 정보를 찾고 있나요? 뉴스나 신문에서 재건축, 재개발 내용을 확인하다 보면 모르는 단어로 인해 이해가 안 될 수 있습니다. 권리가액, 이주비, 청산금 등 관련 용어를 정확하게 알고 있다면 지금 바로 이 글을 확인해 보세요.

 

부동산 재건축, 재개발 용어정리

 

재건축은 노후된 건물이나 불량인 건물을 철거 후 주택만 새롭게 짓는 사업입니다. 각 건물의 주인(소유주)들이 조합을 구성해 사업을 추진하는 것으로 민간사업의 성격입니다.

 

재개발은 낙후된 정비기간 시설과 좋지 않은 낡은 주택을 새롭게 신축하여 주거환경 및 도시경관을 재정비하는 사업으로 공공사업의 성격이라 할 수 있습니다. 즉, 재건축에 비해 정비기반시설이 열악한 지역에 시행합니다.

 

 

1. 감정평가액(감정가)

각 조합원들이 소유하고 있는 부동산의 가치와 권리에 대한 평가액으로 부동산 가치를 나타낸 값입니다. 해당 감정평가액을 바탕으로 조합원들의 주택 및 대지를 평가해 보상이 이뤄지기 때문에 조합원에게 감정평가액은 매우 중요합니다.

조합원이 실제로 보상받는 금액을 '권리가액'이라고 하며, 감정평가총액(종전자산평가액)에 비례율을 곱한 금액입니다.

 

 

2. 비례율

비례율은 부동산이 개발된 후 얼마의 가치를 갖게 될지를 나타내는 비율로서, 개발 이익률이라고 합니다. 일반적으로 100% 이상은 사업성이 좋다고 인식하고, 100% 이하는 사업성이 좋지 않다고 합니다.

 

비례율 = 총수입(종후자산평가액)-총지출(총 사업비) / 감정평가총액(총 종전평가액) X 100
종후자산평가액	사업이 완료된 후 조합이 얻게 되는 조합원 분양수입과 일반 분양수입을 합한 비용입니다.
총 사업비	공사비를 비롯한 모든 기타 사업비를 더한 비용입니다.
총 종전평가액	각 조합원들이 보유한 현재 시점의 감정평가액입니다.(현금청산자 제외)

 

 

3. 권리가액, 추가분담금, 청산금, 현금청산, 이주비 

1) 권리가액은 실제로 보상받는 금액으로 감정평가총액(종전자산평가액)에 비례율을 곱한 금액입니다.

 

   권리가액 = 감정평가총액(종전자산평가액) X 비례율

 

 

2) 추가분담금은 조합원 분양가가 권리가액보다 커 조합에 추가로 내야 하는 금액입니다. 예를 들면, 조합원 분양가가 5억이라고 가정하면, 권리가액이 4억 일 경우 1억을 더 부담해야 신규 아파트를 분양받을 수 있습니다. 이때 추가로 부담해야 하는 1억 원을 추가분담금이라고 합니다. 반대로 조합원 분양가가 5억인데 권리가액이 6억이면 1억 원을 돌려받게 될 때 이 금액을 청산금이라고 부릅니다.

 

조합원 분양가 > 권리가액 경우, 추가분담금 

조합원 분양가 < 권리가액 경우, 청산금

 

 

3) 현금청산은 새로 지어질 아파트 입주 권리 대신 조합원이 현금으로 보상받고 조합원의 지위를 포기하는 것입니다. 일반적으로 5가지로 현금청산이 있습니다.

• 조합원 분양 신청을 안 하는 경우
• 조합원 자격을 포기하는 경우
• 분양신청을 철회한 경우
• 조합원 자격에 미달되는 경우
• 아파트를 분양받기에는 권리금액이 현저히 적은 경우

 

4) 이주비는 새로운 아파트를 지을 공사기간에 조합원이 임시거처로 옮기는 비용으로 조합에서 지급합니다.

 

 

마지막으로 재건축에만 있는 초과이익환수제는 조합원이 재건축을 통해 얻게 된 이익금이 주변 집값 상승분과 개발비용을 제한 후에도 1인당 3000만 원 이상일 경우 정부가 그 금액의 10~50%를 환수할 수 있습니다. 이를 재건축 초과이익 환수제라고 합니다.